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    “工業上樓”成重要趨勢,怎么做?

    2022/5/10 23:40:09 人評論 次瀏覽 來源:園區在線 分類:新聞


    10.05.2022

    正文字數:2490,閱讀時長大約4分鐘



    導讀:「工業上樓」的七條建議。




    | 封面圖:香港嘉民德高中心(高層工業項目)


    園區在線(ID:YQZXGZH)注意到,最近幾個月,「工業上樓」一詞越來越多地出現在文頭報端。作為盤活低效工業用地的重要舉措,「工業上樓」受到了各級政府的高度重視。


    「工業上樓」的基本概念,園區在線(ID:YQZXGZH)曾在《「工業上樓」或成未來重要趨勢》一文中做出過解讀。政府通過引導企業進入高層廠房,使工業空間由「二維」轉向「三維」,從而達到有效盤活低效土地、溢出更多發展空間的目的。


    但另一方面,「工業上樓」作為一種創新嘗試,在實際操作中暴露出很多細節問題。尤其在中小城市,習慣了獨門獨戶的工業企業對「工業上樓」并不感冒,甚至從心里反感排斥。在這樣的背景下,如何有效引導企業上樓,便成了各地政府亟待解決的問題。


    今天,園區在線(ID:YQZXGZH)結合各地實踐,給出幾條引導企業上樓的建議,供參考。



    正文:



    產業篩選,找尋上樓企業


    眾所周知,「工業上樓」存在一定限制,并不是所有企業都適合上樓。比如有些工業生產要用到大型機器設備或重型起重運輸設備,或者生產的產品體積重量很大,讓這些企業上樓就不現實。此外,企業生產所產生的噪音、污染、輻射等也是能否上樓必須考慮的因素。


    引導企業上樓,首要任務是找到適合上樓的對象。園區在線(ID:YQZXGZH)和大家分享一個產業選擇模型,是來自東莞水鄉管委會印發的「工業上樓」系統性指南。這份文件創新提出了「工業上樓」五要素篩選模型和篩選機制,為政府判斷各產業類別是否適宜上樓提供了重要參考依據。


    產業篩選模型

    來源:《水鄉功能區工業上樓產業引導指南》


    然后將企業生產具體環節植入篩選流程表,綜合判斷企業是否適合上樓生產。


    企業篩選流程表

    來源:《水鄉功能區工業上樓產業引導指南》



    「工業上樓」要滿足企業特殊需求


    工業有千行千面的特點,不同企業對廠房建筑有不同的需求。


    在「工業上樓」提出之前,全國半數以上的廠房都是單層,最多不超過三層,企業有什么特殊需求直接定制開發即可。如今大家同在一個屋檐下,能否滿足企業的定制化需求,直接決定了企業是否有上樓的可能。


    比如,生物醫藥企業需要十萬級潔凈廠房,引導這些企業上樓,要滿足生產工藝和空氣潔凈度的要求;精密儀器制造對振動較為敏感,建筑設計就要有防振減振措施;輕生產企業涉及大型機械設備,廠房的層高、承重等建設標準要達到相應標準。只有企業的基本需求得到了滿足,企業才有上樓的可能。




    政府先行,引導上樓


    「工業上樓」發展不起來,一個重要的原因是企業自建高層廠房的意愿不強。因為高層的建安成本和維護成本遠高于單層廠房??山ǔ芍笫褂檬欠穹奖??市場是否能接受這種生產形式?租金回報大概有多少?這些都是未知數。用已知的投入換未知的市場,任哪個企業也不愿做。


    在這樣的背景下,政府應起到引領作用。如先安排一定比例的新增建設用地計劃指標專項用于建設廠房,并以財政補貼形式,通過平臺公司或國有企業先集中建設一批高層廠房,以低于市場價租賃給企業,待區域成熟以后,再逐步回歸市場價值。這樣既為入駐企業節約了購地建廠資金,節省了規劃設計和建設廠房的時間,更是打造了一張「工業上樓」的金名片。




    政策驅動,扶持上樓


    要實現「工業上樓」,前期政策驅動是關鍵因素,只要政策足夠有吸引力,便能充分調動企業上樓的積極性。當「工業上樓」階段性目標完成之后,再調整支持政策由前期開發向后期的稅收和產出環節轉移。


    鼓勵企業上樓利用相關政策有幾個參考方向:


    一是拿地成本方面,對現有工業用地提高土地利用率和增加容積率的,不再增收土地價款,目前一些城市已有相關規定。


    二是土地性質方面,企業建高層廠房的,配套用房、辦公用房和生活服務設施的計容面積應適度放寬,或因地制宜采用M1/M0用地混合使用的形式。這樣一來,建設高層廠房相當于在工業用地上匯集了辦公研發、生產制造、倉儲物流等復合功能,能極大提升企業的積極性。


    三是開發模式方面,可由企業開發高層廠房,政府約定價格回購部分物業,攤薄企業投資成本的同時,為區域產業集群集聚發展提供空間及資源。


    四是企業租賃方面,給予企業租金補貼,比如當地廠房租賃均價20元/㎡/月,政府直接補貼給企業一半,相當于企業只要花1/2的錢就能入駐廠房,上樓意愿便大大增強。




    比較優勢,刺激上樓


    企業決策向來以利潤為導向,政府想引導企業上樓,就必須給出一個充分的理由。(節約用地、土地集約化利用,這是對政府的好處,不是企業上樓的理由)


    刺激企業上樓的因素,優惠政策肯定算一個。但更多的比較優勢需要園區在建設之初就做好系統規劃。


    首先是環境優勢,傳統廠房位于工業區,外部環境較差,高層廠房的環境應以寫字樓為標準打造,創建高端辦公、花園辦公的氛圍,以適應企業研發、辦公、生產一體化的需求;二是硬件優勢,傳統廠房環境臟亂、夏天悶熱、冬天陰冷,高層廠房配置中央空調系統、新風系統、智慧化管理系統,對企業工作體驗、品牌形象、招聘用工等有很大幫助;三是產業集聚優勢,通過「工業上樓」,把產業鏈相關企業集中在特定區域,引導產業發展布局,實現產業聚集。




    共有產權,合作上樓


    中小企業是「工業上樓」的主力軍,政府層面應從政策上支持(比如允許分割銷售、獨立產權等)中小企業以自主開發、入股合作等方式建設高層廠房。此外,政府也可以國有土地使用權作價出資(入股)的模式與中小企業共同建設,以土地撬動投資,推動優勢高成長中小企業上樓。




    全局規劃,吸引上樓


    園區的空間規劃必須從全局出發,兼顧各種業態的協調發展,才能使收益最大化。


    「工業上樓」是一種做法,不是一種定位。如果被「工業上樓」四個字框住,把所有廠房都建成高層,企業會感覺密集、不透氣、不耐看。因此,除了高層產品,園區還應配置一定比例的單層和多層(2-3層)廠房,增強空間的層次感與高級感,提升整個項目的品質和溢價。


    當然,「工業上樓」客觀上存在市場偏好,底層廠房永遠最受歡迎,高層則容易閑置,因此對這兩種產品要采取差異化的定價策略。(提高單層與高層廠房的價格差)


    最后,由于每個城市的經濟水平、基礎條件、土地利用情況不同,「工業上樓」無法一概而論。比如沿海城市制造業發達、創新活力強,但土地稀缺,「工業上樓」就是一種很好的破解土地供需矛盾的手段;反之,如果是中西部小縣城,本身企業就不多、地價也十分便宜,則暫時沒有必要上樓。



    參考資料:《水鄉功能區工業上樓建筑設計指南》(試行)


    End


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